SUR L’AFFAIRE DU CONTRÔLE DE LA CONSTITUTIONNALITÉ DU POINT 1 DE L’ARTICLE 234 DU CODE CIVIL DE LA FÉDÉRATION DE RUSSIE, À LA SUITE DE LA REQUÊTE DE LA CITOYENNE OLGA…
ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТА 1 СТАТЬИ 234 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНКИ ИВАНЬКОВОЙ ОЛЬГИ…
Faits de l'espèce
1. La citoyenne O.K. Ivankova conteste la constitutionnalité du point 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie, aux termes duquel une personne — citoyen ou personne morale — qui n’est pas propriétaire d’un bien, mais qui possède ce bien immobilier comme le sien, de bonne foi, publiquement et sans interruption, acquiert le droit de propriété sur ce bien au terme de quinze ans, ou sur un autre bien au terme de cinq ans, sauf si le présent article prévoit une durée ou des conditions d’acquisition différentes (prescription acquisitive). Le droit de propriété sur un bien immobilier ou un autre bien soumis à l’enregistrement par l’État naît, pour la personne qui a acquis ce bien par prescription acquisitive, à compter de cet enregistrement.
1.1. Il ressort des pièces produites qu’O.K. Ivankova est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble collectif, qui appartenait à son beau-père, le citoyen B., décédé en 1991. Par jugement du tribunal populaire du district de Vorochilovski de la ville de Rostov-sur-le-Don du 20 juillet 1993, l’appartement a été reconnu comme un bien successoral vacant, en l’absence d’héritiers (selon la législation alors en vigueur, les belles-filles n’étaient pas appelées à la succession). Sur le fondement de ce jugement et d’un courrier de l’administration fiscale, le logement a été inscrit au bilan de l’entreprise de logement et de services communaux du district par décision du chef de l’administration de ce même district du 22 juillet 1994 ; une attestation d’enregistrement a été établie à ce sujet le 14 décembre 1994. Malgré le transfert de plein droit du droit de propriété sur l’appartement, la personne publique n’a pris aucune mesure pour le libérer ni pour en expulser O.K. Ivankova, qui a continué à l’utiliser. À l’appui des circonstances établissant qu’elle était entrée légalement dans le logement et qu’elle en avait pris soin, la requérante indique dans sa plainte qu’elle est enregistrée dans l’appartement depuis 1971, qu’elle prend en charge les dépenses de services communaux depuis 1998 ainsi que les contributions aux travaux de rénovation lourde, et qu’elle participe aux organes de gestion de l’immeuble collectif.
En 2022, O.K. Ivankova, plus de 30 ans après le décès de B., a saisi le tribunal d’une action contre l’administration de la ville de Rostov-sur-le-Don, l’administration du district de Vorochilovski de cette ville et l’entreprise de logement et de services communaux dudit district, tendant à faire reconnaître son droit de propriété sur l’appartement par prescription acquisitive. Elle faisait valoir qu’après le décès de B., elle avait pris seule possession du logement, dans lequel elle était auparavant entrée en qualité de membre de la famille (belle-fille de B.), qu’elle détenait ce bien comme le sien, ouvertement, de bonne foi et de façon continue, qu’elle assumait les obligations du propriétaire et prenait en charge son entretien, sans qu’aucune revendication ni réclamation ne soit formulée par le propriétaire ou d’autres personnes.
Par jugement du tribunal du district de Vorochilovski de la ville de Rostov-sur-le-Don du 7 décembre 2022 (tel que rectifié par une ordonnance de ce même tribunal corrigeant une erreur matérielle), l’action a été rejetée. Se référant notamment à l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie et aux précisions figurant au troisième alinéa du point 15 de la résolution du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie du 29 avril 2010 n° 10/22 « Sur certaines questions soulevées par la pratique judiciaire lors du règlement des litiges liés à la protection du droit de propriété et des autres droits réels », le tribunal a conclu que la possession d’O.K. Ivankova n’était pas de bonne foi, dès lors qu’elle savait ne disposer d’aucun fondement pour continuer à utiliser l’appartement et en acquérir la propriété. Le tribunal a relevé que le possesseur de bonne foi au titre de la prescription se considère comme propriétaire du bien qu’il détient effectivement, ce qui suppose que le bien n’a pas d’autre propriétaire, alors que la requérante savait que le logement litigieux avait été reconnu comme un bien successoral vacant par décision judiciaire et appartenait à une personne publique.
Par arrêt de la formation judiciaire des affaires civiles de la cour régionale de Rostov du 30 août 2023, le jugement de première instance a été confirmé. La juridiction d’appel, après avoir relevé que B. n’avait pas renoncé à son droit au profit de la requérante ou de sa mère, a conclu à l’absence du critère de possession « comme si le bien était le sien » et a également écarté, faute selon elle de preuves suffisantes, l’argument de la requérante selon lequel le propriétaire ne s’était pas intéressé au bien litigieux. Elle a en outre indiqué que la continuité de la possession de ce bien par O.K. Ivankova n’était pas démontrée, le paiement des services communaux ne prouvant pas l’usage permanent du bien litigieux, et que la requérante était enregistrée comme résidente dans un autre sujet de la Fédération de Russie.
La formation judiciaire des affaires civiles de la quatrième cour de cassation de droit commun a souscrit aux conclusions des juridictions de première instance et d’appel (ordonnance du 28 novembre 2023). La juridiction de cassation a relevé qu’O.K. Ivankova possédait le bien ouvertement, mais sans le consentement exprès du propriétaire au transfert de l’appartement à son profit, et que le défaut d’intérêt du propriétaire et du détenteur inscrit au bilan pour l’appartement, ainsi que leur abstention prolongée — pendant plus de quinze ans — de le posséder et d’en assumer l’entretien, ne démontraient pas que la demanderesse avait acquis un droit sur l’appartement par prescription acquisitive.
Par ordonnance du juge de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 11 juin 2024, O.K. Ivankova s’est vu refuser la transmission de son pourvoi en cassation en vue de son examen lors d’une audience de la formation judiciaire des affaires civiles de cette Cour ; le vice-président de la Cour suprême de la Fédération de Russie a souscrit à cette décision (courrier du 14 mars 2025).
1.2. Selon O.K. Ivankova, le paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie est contraire aux articles 1, 2, 15, 17 (partie 3), 19, 35, 36, 45 et 46 de la Constitution de la Fédération de Russie, dans la mesure où il permet de considérer l’existence d’un propriétaire public de l’appartement, qui ne manifeste pas l’intention d’exercer sa maîtrise sur celui-ci, comme un motif de refuser de reconnaître la bonne foi de la possession exercée par une autre personne au titre de la prescription et comme un obstacle à l’acquisition du droit de propriété par prescription acquisitive.
Ainsi, compte tenu des dispositions des articles 36, 74, 96 et 97 de la loi constitutionnelle fédérale « Sur la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie », le paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie fait l’objet de l’examen de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans la présente affaire, dans la mesure où il sert de fondement aux juridictions pour apprécier la bonne foi d’un citoyen qui était membre de la famille du propriétaire défunt d’un appartement, lequel, à titre de bien en déshérence, est devenu la propriété d’une entité de droit public, lorsqu’elles statuent sur la question de l’acquisition par ce citoyen du droit de propriété sur l’appartement par prescription acquisitive.
2. Conformément à la Constitution de la Fédération de Russie, notamment à ses articles 1, 8 (partie 2), 18, 19 (parties 1 et 2), 34 (partie 1), 35 (parties 1 et 2), 40 (partie 1) et 55 (partie 3), dans la Fédération de Russie, État de droit, chacun a le droit d’être propriétaire de biens, y compris d’un logement, et d’en posséder, d’en user et d’en disposer à sa discrétion et dans son propre intérêt, sur la base des principes d’égalité juridique et d’équité, de liberté de l’activité économique et de protection égale de la propriété privée, étatique, municipale et des autres formes de propriété ; le droit de propriété, au même titre que les autres droits et libertés directement applicables, détermine le sens, le contenu et l’application des lois, l’activité des pouvoirs législatif et exécutif ainsi que celle des collectivités locales, et est garanti par la justice.
La Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a souligné à plusieurs reprises que la propriété, en tant que fondement matériel et expression économique de la liberté de la personne, constitue non seulement une condition indispensable à l’exercice libre d’activités entrepreneuriales et d’autres activités économiques non interdites par la loi, mais garantit également la réalisation d’autres droits et libertés ainsi que l’exécution des obligations, le droit de propriété étant un élément nécessaire et important du statut constitutionnel de la personne (arrêts du 14 mai 2012 № 11-П, du 24 mars 2015 № 5-П, du 26 mars 2024 № 12-П et autres). Dès lors, la mise en place et la mise en œuvre de mécanismes permettant de légitimer une personne en tant que titulaire du droit correspondant constituent une tâche d’importance constitutionnelle. Cette conclusion s’explique tant par les principes de protection de la propriété et d’inviolabilité de celle-ci proclamés par la Constitution de la Fédération de Russie (article 8, partie 2 ; article 35, parties 1, 2 et 3) que par les exigences de sécurité juridique et de stabilité des relations civiles, auxquelles concourent les intérêts juridiquement pertinents des tiers.
La Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a également souligné l’importance de garantir la sécurité juridique, la stabilité et la prévisibilité dans le domaine des relations civiles, de maintenir le niveau de confiance mutuelle le plus élevé possible entre les acteurs de l’activité économique et de créer les conditions nécessaires à la protection effective du droit de propriété et des autres droits patrimoniaux garantis par l’article 35 de la Constitution de la Fédération de Russie (arrêts du 26 avril 2023 № 21-П, du 31 octobre 2024 № 49-П, du 28 janvier 2025 № 3-П et autres). La sécurité juridique suppose que les participants aux rapports juridiques puissent, dans une mesure raisonnable, prévoir les conséquences de leur comportement et être assurés de la stabilité de leur statut officiellement reconnu, ainsi que des droits et obligations acquis (arrêts de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 21 janvier 2010 № 1-П, du 17 octobre 2017 № 24-П et autres). Il en découle également l’attente que la réglementation en vigueur reflète la situation de fait qui se dessine objectivement et prenne en compte la nécessité, d’importance constitutionnelle, d’établir dans la loi et dans son application des droits et obligations de nature à permettre, dans chaque affaire, un équilibre entre les intérêts des participants aux relations concernées, étant entendu que les particularités de la structure du système de réglementation du droit civil imposent de dégager le sens d’une disposition donnée en la mettant en rapport avec les autres dispositions juridiques, tout en reconnaissant la primauté des dispositions de la Constitution de la Fédération de Russie.
Au sens des positions juridiques de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie exprimées dans son arrêt du 26 novembre 2020 № 48-П, ce qui précède s’applique également aux garanties des intérêts patrimoniaux des possesseurs en vertu de la prescription. L’exigence de précision de la réglementation juridique des relations liées au droit de propriété, qui naissent également sur d’autres fondements et en vertu de la prescription acquisitive, revêt une importance particulière s’agissant des droits portant sur des logements, y compris des appartements. En garantissant le droit au logement et en interdisant d’en être privé arbitrairement, la Constitution de la Fédération de Russie impose aux autorités de l’État et aux collectivités locales l’obligation de créer les conditions nécessaires à l’exercice de ce droit, comme l’a rappelé à plusieurs reprises la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie (arrêts du 25 avril 2023 № 20-П, du 23 mai 2025 № 21-П et autres).
3. Diverses institutions de droit civil visent à déterminer la personne habilitée à tirer les utilités d’un bien faisant l’objet de relations civiles et à disposer du droit portant sur celui-ci, ainsi qu’à obtenir la protection de son intérêt relatif à ce bien contre les prétentions d’autres personnes, qui peuvent elles aussi avoir un intérêt légitime à posséder le même bien. Il s’agit, par exemple, de l’action en revendication (article 301 du Code civil de la Fédération de Russie), de la possibilité d’attribuer la propriété d’un bien indivisible à l’un des copropriétaires indivis qui présente un intérêt important à son utilisation (point 36 de l’arrêt du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie du 1 juillet 1996 № 6/8 « Sur certaines questions liées à l’application de la première partie du Code civil de la Fédération de Russie »), et d’autres.
Pour établir l’équilibre recherché dans la répartition équitable des droits et des obligations, le facteur temps revêt également une importance essentielle : il s’agit de la période pendant laquelle l’ordre juridique reconnaît que la personne habilitée conserve un intérêt et lui en assure la protection. Un état d’incertitude qui perdurerait pendant une durée illimitée est étranger à l’essence même des relations juridiques civiles. C’est ce qui explique, par exemple, que le législateur fixe des délais de prescription, dont l’expiration n’entraîne pas la perte du droit invoqué à l’appui de l’action, mais limite les possibilités d’en obtenir la protection par l’État, notamment par la voie judiciaire. Cette réglementation vise à créer de la prévisibilité et de la stabilité dans les relations juridiques entre les participants aux rapports de droit, à les inciter à faire preuve de responsabilité à l’égard des biens relevant de leur maîtrise, ainsi qu’à l’égard des droits et intérêts légitimes d’autrui, et à assurer la protection en temps utile des droits et intérêts des sujets de droit. En effet, l’absence de limites temporelles raisonnables à la protection forcée des droits violés porterait atteinte aux droits et intérêts légitimes des défendeurs et compromettrait la stabilité des échanges civils. L’application par le tribunal de la prescription, à la demande d’une partie au litige, protège les participants aux rapports de droit contre des prétentions exercées après un délai excessivement long et les incite simultanément à veiller en temps utile à l’exercice et à la protection de leurs droits. Cette position a également été reprise dans plusieurs arrêts du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie (du 1 décembre 2020 № 18-КГ20-83-К4, du 1 octobre 2024 № 117-КГ24-8-К4, entre autres). L’écoulement du temps crée ainsi les conditions permettant au législateur de reconnaître qu’un état de fait peut se transformer en état de droit.
Si le propriétaire d’un bien a laissé expirer le délai de prescription pour présenter une demande tendant à la restitution de ce bien détenu illicitement par autrui, et que le défendeur (possesseur de fait) s’est prévalu de cette expiration, le propriétaire ne dispose plus de mécanisme légal lui permettant de recouvrer de force la possession. Cette discordance entre la situation de fait et la situation juridique pourrait perdurer pendant une durée indéterminée, rendant difficile l’utilisation du bien, la détermination de la personne responsable de son entretien en bon état, du paiement des impôts et autres prélèvements obligatoires, ainsi que des frais et dépenses liés à son entretien et à sa conservation, et l’identification de la personne habilitée à participer aux assemblées de diverses entités de droit civil, entre autres.
3.1. L’institution de la prescription acquisitive contribue également à remédier aux contradictions qui surgissent lorsqu’il s’agit de déterminer quelle personne possède un intérêt et des droits sur le bien qui doivent être protégés, alors que plusieurs acteurs du marché formulent simultanément des prétentions à son égard pendant un certain temps. Comme l’a indiqué la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans son arrêt du 26 novembre 2020 № 48-П, son objectif, important sur le plan constitutionnel, est de faire rentrer les biens dans la circulation civile, notamment afin qu’ils soient entretenus correctement, maintenus en état de sécurité et que les impôts correspondants soient acquittés, etc. Cet aspect ressort également de la jurisprudence du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie, qui a relevé, dans ses arrêts du 18 juillet 2017 № 5-КГ17-76 et du 31 juillet 2018 № 81-КГ18-15, que l’acquisition du droit de propriété selon les modalités prévues à l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie vise à mettre fin à l’incertitude quant au régime juridique d’un bien qui, pendant une longue période, est possédé comme sien non par son propriétaire, mais par un autre possesseur de bonne foi, en l’absence de tout fondement prévu par la loi ou le contrat. Cette considération vaut également pour la question de l’appartenance d’un logement, d’autant que, dans ce domaine, le besoin de prévisibilité est particulièrement aigu, tant à des fins de droit privé qu’à des fins de droit public.
En outre, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a souligné à plusieurs reprises l’importance constitutionnelle particulière du principe du respect de la dignité de la personne, qui s’applique dans tous les domaines des relations et dont l’État assure le respect (arrêts du 16 décembre 2014 № 33-П, du 8 juin 2015 № 14-П, du 19 novembre 2024 № 53-П, entre autres). Selon la position juridique exprimée par la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans son arrêt du 25 mars 2026 № 18-П, les garanties correspondantes s’étendent également au domaine des droits patrimoniaux, y compris ceux qui naissent de la possession d’un logement à titre de prescription acquisitive.
3.2. Le paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit la possibilité d’acquérir le droit de propriété sur un bien non pas pour toute personne qui le possède pendant la durée prolongée fixée par la loi, mais uniquement pour celle dont la possession répond aux critères (conditions) suivants : la bonne foi, le caractère public, la continuité, ainsi que la possession du bien comme sien. Toutefois, la loi ne définit pas le contenu de ces critères, lesquels sont précisés au regard des circonstances de fait propres à chaque affaire et compte tenu de l’interprétation qui leur est donnée dans la pratique juridictionnelle.
Ainsi, afin de combler le silence du législateur, le paragraphe 15 de la résolution du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie « Sur certaines questions soulevées par la pratique judiciaire lors du règlement des litiges liés à la protection du droit de propriété et des autres droits réels » apporte des précisions selon lesquelles, notamment, la possession exercée en vue de l’acquisition par prescription est de bonne foi si, au moment d’en prendre possession, la personne ne savait pas et n’aurait pas dû savoir qu’elle ne disposait d’aucun fondement lui permettant d’acquérir le droit de propriété. Toutefois, l’approche relative au critère de bonne foi du possesseur en vue de l’acquisition par prescription a évolué par la suite dans la pratique de la Cour suprême de la Fédération de Russie. Ainsi, dans plusieurs décisions rendues dans des affaires particulières, il a été indiqué que la possession exercée en vue de l’acquisition par prescription est de bonne foi si, au moment d’acquérir le bien, la personne ne savait pas et n’aurait pas dû savoir que la prise de possession était illicite, c’est-à-dire lorsque le bien est acquis par des actes apparemment licites, mais que, pour telle ou telle circonstance, le droit de propriété ne peut naître (décisions du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 28 juillet 2015 № 41-КГ15-16, du 22 octobre 2019 № 4-КГ19-55, du 10 mars 2020 № 84-КГ20-1, du 2 juin 2020 № 4-КГ20-16, etc.). Il s’ensuit que, selon cette approche, il n’est pas nécessaire, pour reconnaître la bonne foi du possesseur, que celui-ci ait nécessairement eu des raisons de se croire propriétaire du bien ; les juridictions peuvent également reconnaître sa bonne foi lorsqu’il savait ne disposer d’aucun fondement lui permettant d’acquérir le droit de propriété sur le bien et savait que celui-ci avait un propriétaire.
Dans sa décision du 26 novembre 2020 № 48-П, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie avait déjà relevé l’existence et la diffusion de cette tendance et, après l’avoir appréciée au regard d’autres circonstances dignes d’attention, avait formulé la position juridique selon laquelle une conception de la bonne foi de la possession exercée en vue de l’acquisition par prescription selon laquelle la personne doit, au moment de prendre possession, se croire propriétaire du bien prive de la possibilité de régulariser cette possession la personne qui possède le bien comme le sien depuis longtemps, en prend soin, supporte les frais de son entretien et ne porte pas atteinte aux droits ni aux intérêts légitimes d’autrui ; une telle conception est contraire aux objectifs consacrés à l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie. Une approche différente empêche l’institution de l’acquisition par prescription d’atteindre l’objectif qui lui est assigné par la Constitution. Cette position a également été reprise dans la pratique ultérieure du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie (décisions du 26 septembre 2023 № 127-КГ23-13-К4, du 28 novembre 2023 № 127-КГ23-16-К4, du 14 mai 2024 № 127-КГ24-1-К4, du 13 mai 2025 № 49-КГ25-4-К6, etc.).
Cependant, les éléments dont dispose la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, notamment les décisions judiciaires rendues dans l’affaire à laquelle O.K. Ivan’kova était partie, montrent que la pratique d’application du droit fait largement coexister, d’une part, l’approche du critère de bonne foi de la possession exercée en vue de l’acquisition par prescription fondée sur les positions juridiques exposées par la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans sa décision du 26 novembre 2020 № 48-П et sur les conclusions concordantes du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie, exposées dans des décisions rendues dans des affaires particulières, et, d’autre part, l’approche découlant du sens littéral du paragraphe 15 de la résolution du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie « Sur certaines questions soulevées par la pratique judiciaire lors du règlement des litiges liés à la protection du droit de propriété et des autres droits réels ». La coexistence de ces approches, alors que les positions juridiques précitées de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie conservent leur caractère obligatoire sur l’ensemble du territoire de la Fédération de Russie pour tous les organes représentatifs, exécutifs et judiciaires du pouvoir d’État, les organes de l’autonomie locale, les entreprises, les établissements, les organisations, les agents publics, les citoyens et leurs associations (article 6 de la loi constitutionnelle fédérale « Sur la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie »), conduit les juridictions à rendre des décisions diamétralement opposées dans des circonstances de fait similaires. Cette situation témoigne d’une insécurité juridique créant les conditions propices à l’arbitraire et à une marge d’appréciation judiciaire excessivement large, ce qui révèle l’existence d’indices d’une atteinte aux principes d’égalité et de primauté de la loi, ainsi qu’aux garanties de protection par l’État, notamment par les juridictions, des droits, libertés et intérêts légitimes des citoyens et de leurs attentes légitimes.
Dans le même temps, comme l’a relevé la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, au regard des principes fondamentaux d’égalité juridique et de justice, de la suprématie et de la force juridique suprême de la Constitution de la Fédération de Russie dans le système juridique russe (articles 15 et 19 de la Constitution de la Fédération de Russie), ainsi que du critère de sécurité juridique qui en découle, les dispositions législatives régissant les rapports de propriété et, en particulier, les rapports patrimoniaux concernant la naissance du droit de propriété par l’effet de la prescription acquisitive, doivent satisfaire aux exigences de clarté, de précision et de cohérence, et leur mécanisme de mise en œuvre doit être prévisible et compréhensible pour les sujets de droit, car la légalité constitutionnelle, l’égalité de tous devant la loi et les tribunaux et l’égalité des droits ne peuvent être garanties que si la norme juridique est comprise et appliquée de manière uniforme par l’ensemble des autorités chargées de son application (arrêts du 22 juin 2017 n° 16-P, du 26 novembre 2020 n° 48-P et autres). Cette position revêt une importance particulière s’agissant du critère de bonne foi expressément prévu par le législateur pour l’institution de la possession à titre de propriétaire pendant le délai de prescription, puisque le fait que le législateur reprenne, dans certaines dispositions, le principe constitutionnel et intersectoriel de l’obligation d’agir de bonne foi souligne davantage l’importance du respect, dans les cas concernés, de la norme de bonne foi et attire l’attention sur les exigences applicables à la personne tenue à une obligation, lesquelles supposent qu’elle prenne en considération les droits et intérêts légitimes d’autrui, fasse preuve d’une plus grande prudence et d’un comportement raisonnable, et gère les biens avec soin, entre autres (arrêt de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 7 février 2023 n° 6-P). L’importance de préciser le contenu de cette notion aux fins d’une application uniforme du droit est confirmée non seulement par la disposition contestée, mais aussi, par exemple, par le troisième alinéa du paragraphe 6 de l’article 81 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel la consultation des données du registre public lors de l’acquisition d’un bien immobilier fait présumer la bonne foi, mais celle-ci est écartée s’il est établi par voie judiciaire que l’acquéreur savait ou aurait dû savoir que la personne dont il tenait ses droits n’avait pas le droit d’aliéner le bien. Or, cette disposition, qui prévoit dans les circonstances indiquées une procédure judiciaire pour renverser cette présomption ainsi que des conditions particulières dont le respect est nécessaire pour que l’ordre juridique reconnaisse la validité du transfert du droit de propriété, n’exclut pas que la bonne foi de l’acquéreur soit établie sur la base d’autres éléments de preuve, tant au moment où il a pris possession du bien que par la suite, ni que le droit de propriété sur le bien soit reconnu, notamment conformément à l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie, alors même que la personne auprès de laquelle le bien a été acquis n’avait pas le droit de l’aliéner.
Lorsqu’une juridiction de droit commun ou un tribunal d’arbitrage constate, au cours de l’examen d’une affaire concrète, des indices selon lesquels la position juridique de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, formulée antérieurement au sujet des mêmes dispositions, à l’occasion de leur application à des rapports similaires ou différents, ou au sujet de dispositions comparables, s’applique aux dispositions de l’acte juridique devant être appliquées en l’espèce, et que, par conséquent, ces dispositions doivent être interprétées et appliquées en tenant compte des exigences dégagées par la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, elle ne peut faire abstraction de cette circonstance (arrêts de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 26 avril 2016 n° 13-P et du 13 décembre 2022 n° 54-P). Il s’ensuit que, lorsqu’ils tranchent des affaires concrètes et interprètent à cette occasion certaines dispositions, les tribunaux doivent apprécier l’encadrement juridique des rapports relevant de leur champ d’application dans son évolution, en tenant compte des décisions de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, y compris celles dans lesquelles une disposition législative soumise au contrôle, sans avoir été déclarée contraire à la Constitution de la Fédération de Russie, fait l’objet d’une interprétation conforme à la Constitution. Cela vaut également pour l’arrêt du 26 novembre 2020 n° 48-P, rendu à l’issue d’un contrôle concret de constitutionnalité du paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie, qui énonce plusieurs positions juridiques ayant une portée générale pour l’institution de la prescription acquisitive dans son ensemble.
Par conséquent, les tribunaux doivent tenir compte de ces positions lorsqu’ils examinent des affaires concrètes et, en cas de divergence, celles-ci prévalent en vertu de l’article 6 de la loi constitutionnelle fédérale « Sur la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie ». Toute autre approche, alors que l’interprétation conforme à la Constitution d’un acte normatif ou d’une de ses dispositions soumise au contrôle dans le cadre d’une procédure constitutionnelle permet de dégager le sens constitutionnel du droit en vigueur afin d’exclure son application dans un sens contraire aux normes constitutionnelles, aurait pour effet d’abaisser le niveau des garanties de protection judiciaire des droits et libertés de l’homme et du citoyen.
Ainsi, l’approche qui rattache la mauvaise foi dans le cadre d’une possession à titre de propriétaire pendant le délai de prescription au fait que le possesseur ait connaissance de l’absence de fondement lui permettant d’acquérir le droit de propriété sur la chose selon les modalités ordinaires, sans tenir compte de la possibilité de reconnaître sa bonne foi malgré l’existence de cette circonstance, ne satisfait pas aux exigences susmentionnées d’interprétation uniforme des normes juridiques et de respect des positions juridiques de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie.
3.3. Il convient toutefois de tenir compte du fait que d’autres facteurs peuvent également influer sur la conclusion relative à la bonne foi dans le cadre de la possession à titre de prescription acquisitive, notamment les caractéristiques du bien concerné, la réaction au comportement du propriétaire ou d’une autre personne habilitée, le comportement du possesseur à titre de prescription acquisitive à l’égard du bien pendant la période de possession, etc. Ainsi, dans son arrêt du 25 mars 2026 № 18-П, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a relevé que, pour apprécier la bonne foi du possesseur d’un bien, les circonstances dans lesquelles la possession a été acquise peuvent, dans certains cas, revêtir une importance, notamment le non-respect des règles prescrites par la loi pour une telle acquisition. La possession de fait, susceptible d’être ultérieurement transformée en droit de propriété par prescription, qui résulte d’actes malveillants manifestement illicites pour toute personne — par exemple, d’un comportement corruptif, d’un vol, d’actes de violence, d’une falsification de documents, etc. — ne saurait guère bénéficier d’une protection, dès lors qu’il est inadmissible de tirer avantage d’un comportement de ce type, désapprouvé par l’ordre juridique. Dans d’autres cas, le fait que les autorités publiques compétentes aient connaissance de l’appropriation de biens leur appartenant (ou d’indices d’une telle appropriation) et qu’elles restent néanmoins inactives pendant une longue période, afin d’obtenir la restitution des biens et/ou de traduire l’auteur de l’infraction en responsabilité, notamment lorsque cette période dépasse les délais de prescription légaux applicables à la mise en jeu de la responsabilité de droit public, peut conduire le citoyen à s’interroger sur la qualification du comportement en cause comme infraction, sur son caractère substantiel et sur son incidence sur l’intérêt général. Dès lors, dans une telle situation, la violation commise lors de l’acquisition de la possession n’exclut pas nécessairement, à elle seule, le respect de la condition de bonne foi aux fins de la possession à titre de prescription acquisitive.
En revanche, lorsqu’est connue la personne qui est propriétaire du bien ou qui dispose de motifs suffisants pour faire reconnaître son droit de propriété, le principe de bonne foi implique que l’on puisse attendre du possesseur à titre de prescription acquisitive qu’il prenne l’initiative de démarches visant à déterminer les prétentions de cette personne sur le bien concerné. S’agissant des biens de l’État ou des communes, le principe d’unité du pouvoir public suppose que cette exigence soit présumée satisfaite si le possesseur à titre de prescription acquisitive a clairement et sans équivoque fait part à un organe quelconque du pouvoir public, compétent pour connaître des différents aspects de la gestion des biens publics, de son intention de posséder et d’utiliser un bien déterminé.
La réglementation des situations dans lesquelles est découvert un bien dépourvu de propriétaire ou dont le propriétaire ou un autre titulaire de droits est inconnu (articles 227, 230 et 233 du Code civil de la Fédération de Russie) vise à inciter à un comportement de bonne foi — attendu tant de toute personne privée que des autorités publiques à tous les stades de l’évolution des relations sociales —, c’est-à-dire à un comportement tenant compte des droits et des intérêts légitimes d’autrui (article 17, partie 3 ; article 75 1 de la Constitution de la Fédération de Russie, etc.). Dans une telle situation, la personne qui découvre un tel bien est tenue d’accomplir certaines démarches afin d’identifier la personne habilitée. La Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie l’a souligné dans son arrêt du 12 janvier 2023 № 2-П, en indiquant, à propos des cas de découverte d’un bien perdu, qu’il convient d’apprécier non seulement le fait que le bien trouvé soit entré légalement en possession de fait de son découvreur, mais aussi celui de l’accomplissement d’actes — ou de l’omission d’actes — visant à s’approprier illicitement ce bien au profit de celui-ci ou d’autres personnes non habilitées. Un tel comportement revêt un caractère socialement dangereux et constitue, en substance, un acte complexe unique visant à réaliser un enrichissement injustifié au moyen d’agissements de mauvaise foi concernant le bien d’autrui découvert ; l’appropriation peut témoigner d’une forme extrême d’abus par le trouveur de ses prérogatives.
S’agissant des biens sans maître, le législateur a prévu la possibilité d’en acquérir la propriété selon les règles relatives à la prescription acquisitive, c’est-à-dire seulement à l’expiration d’un certain délai, étant précisé que des règles spécifiques régissent l’acquisition de droits sur les biens immobiliers, notamment par l’État ou les communes (article 225 du Code civil de la Fédération de Russie).
3.4. Dans son arrêt du 26 novembre 2020 № 48-П, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a relevé que, dans le cadre de l’institution de la prescription acquisitive, l’équilibre des intérêts protégé par la loi est déterminé notamment en tenant compte de la possible perte, par le propriétaire, de tout intérêt à conserver son droit. Compte tenu de la pratique de l’application du droit, cet arrêt conclut que l’acquisition du droit de propriété par prescription acquisitive n’exige pas que le propriétaire ait accompli des actes positifs témoignant de sa renonciation à la propriété ou qu’il l’ait déclarée (à la différence des exigences imposées au propriétaire par l’article 236 du Code civil de la Fédération de Russie). Il suffit que le propriétaire se soit abstenu pendant une longue période d’exercer la possession du bien, qu’il ne s’y intéresse pas et qu’il ne s’acquitte pas des obligations relatives à son entretien, de sorte que le bien se trouve, en fait, abandonné par son propriétaire.
En règle générale, le seul fait de ne pas exercer des droits n’entraîne pas leur extinction (paragraphe 2 de l’article 9 du Code civil de la Fédération de Russie). Toutefois, s’agissant des autorités publiques, il ressort des positions juridiques exprimées par la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, notamment dans ses arrêts du 22 juin 2017 n° 16-P et du 26 mai 2025 n° 22-P, que le mépris, par une personne morale de droit public, agissant par l’intermédiaire de ses organes compétents, des exigences de diligence et de prudence raisonnables ne doit pas porter atteinte aux droits patrimoniaux et extrapatrimoniaux des citoyens. Lorsqu’il est statué sur des litiges relatifs à la titularité d’un bien, il convient notamment d’attacher une importance particulière à l’évaluation des actes ou omissions du propriétaire public, par l’intermédiaire de ses organes habilités, auxquels il incombe de régulariser la propriété des biens qui lui reviennent et d’en disposer.
Ainsi, en cas d’inaction prolongée des autorités publiques — notamment lorsqu’elles ne prennent pas de mesures pour rechercher les biens sans maître et les biens successoraux en déshérence, ignorent les demandes du détenteur d’un bien tendant à ce que des mesures soient prises pour identifier son titulaire, ne tentent pas d’expulser l’occupant de fait d’un logement ni d’y installer des personnes ayant besoin d’un logement, ne s’acquittent pas de l’obligation de supporter les frais d’entretien du logement, ne participent pas à la gestion de l’immeuble collectif, etc. —, le citoyen qui est entré de bonne foi en possession du bien et le détient peut considérer que le propriétaire public a perdu tout intérêt pour ce bien et a renoncé à ses droits sur celui-ci. Cette interprétation, par le citoyen, des conséquences du comportement susmentionné du propriétaire public est d’autant plus justifiée lorsqu’il s’agit de logements.
Cette approche repose notamment sur l’exigence constitutionnelle de bonne foi, qui, comme l’a souligné à plusieurs reprises la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, présente un caractère universel, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’appréciation de tout comportement de tout sujet, dans le cadre de toute relation juridique (arrêts du 2 juillet 2024 n° 34-P, du 23 mai 2025 n° 21-P, etc.). Elle s’appuie également sur l’interdiction d’exercer les droits et libertés de l’homme et du citoyen en portant atteinte aux droits et libertés d’autrui (article 17, partie 3, de la Constitution de la Fédération de Russie), et découle des objectifs assignés aux autorités publiques par la Constitution de la Fédération de Russie et par les lois adoptées pour son application (notamment les articles 18 et 751 de la Constitution de la Fédération de Russie). La Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a souligné que les décisions des autorités publiques doivent contribuer à renforcer la conviction que leur action est menée dans l’intérêt de la société dans son ensemble comme de chacun de ses membres, ce qui concerne pleinement les garanties d’exercice du droit de propriété (arrêt du 26 mars 2024 n° 12-P), y compris en matière de possession acquisitive (arrêt du 25 mars 2026 n° 18-P).
Cette position revêt une importance particulière lorsque les droits d’une personne morale de droit public sur un logement naissent au titre d’un bien successoral en déshérence. Une telle situation suppose que les organes concernés mettent en œuvre les moyens organisationnels et juridiques dont ils disposent, y compris les mécanismes de coopération interministérielle, afin d’identifier ce bien, d’enregistrer en temps utile le droit de la personne morale de droit public et de l’affecter à sa destination dans l’exercice des compétences des autorités publiques du niveau concerné. Cela vaut d’autant plus lorsque des personnes ont besoin — souvent depuis de nombreuses années — d’améliorer leurs conditions de logement et attendent, à cette fin, que les autorités publiques prennent activement des mesures pour répondre à leur besoin de logement.
Si une personne morale de droit public ne prend pas les mesures qui s’imposent pour protéger son droit patrimonial sur un logement, notamment pour libérer celui-ci des personnes auxquelles le propriétaire avait, de son vivant, permis d’en faire usage en fait, mais qui ne disposaient pas des conditions requises pour le recevoir en héritage avant que ce bien ne soit reconnu comme étant en déshérence (comme dans l’affaire de la requérante), ces personnes, dès lors qu’elles continuent à occuper les lieux en l’absence de tout fondement juridique et sans opposition du propriétaire public, peuvent se considérer comme les seules à être intéressées par ce logement et à en avoir besoin. Elles peuvent ainsi estimer que le lien qu’elles entretenaient avec celui-ci n’a pas été rompu et qu’il est, dans une certaine mesure, reconnu par les autorités publiques. Dans une telle situation, lorsqu’il apprécie les chances de faire reconnaître un droit de propriété sur un logement par voie de prescription acquisitive, le citoyen peut se fonder sur le comportement du propriétaire public, lequel, conjugué à l’existence des circonstances (critères) prévues au paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie, peut faire naître chez ce citoyen des attentes légitimes déterminées.
En cas d’inaction prolongée du propriétaire public d’un logement (y compris lorsque la durée de possession dépasse largement le délai de quinze ans visé au paragraphe 1 de l’article 234 dudit Code), ces attentes ne sauraient être considérées comme arbitraires ou injustifiées, dès lors que le législateur a notamment imposé aux autorités publiques l’obligation de prendre des mesures visant à identifier les titulaires de droits sur les biens immobiliers, y compris les biens successoraux en déshérence, afin de décider de leur utilisation ultérieure (parties 1 et 21 de l’article 691 de la loi fédérale du 13 juillet 2015 n° 218-FZ « Sur l’enregistrement immobilier par l’État »). Dans son arrêt du 22 juin 2017 n° 16-P, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, soulignant que le transfert d’un bien successoral en déshérence à une entité de droit public intervient indépendamment de l’enregistrement étatique du droit de propriété et de toute démarche de cette entité visant à accepter la succession, a relevé que la charge de l’entretien d’un bien immobilier incombant à son propriétaire suppose également que celui-ci fasse enregistrer son droit et fasse preuve de prudence et de diligence dans le contrôle de ce bien ; l’inaction d’une entité de droit public en tant qu’acteur des relations civiles, qui n’a pas fait enregistrer dans un délai raisonnable son droit de propriété sur le bien immobilier, crée dans une certaine mesure les conditions de sa perte. Il ressort de l’ordonnance de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 10 juin 2025 n° 1530-O que la réglementation en vigueur n’empêche pas les entités de droit public de contrôler l’état du parc immobilier, en coopérant avec les organes et agents compétents, notamment sur le fondement de règles régissant l’identification, le recensement, la formalisation et l’utilisation des biens successoraux en déshérence, tant au niveau des entités constitutives de la Fédération de Russie qu’à celui des municipalités, ni de protéger leurs droits contre les actes (ou omissions) illicites de personnes physiques et morales visant à dissimuler de tels biens.
La jurisprudence tient également compte de la nécessité pour le propriétaire public de prendre en temps utile des mesures afin de protéger ses droits sur les biens successoraux en déshérence qui lui sont dévolus, y compris les logements (voir, par exemple, le point 5 de la Synthèse de la jurisprudence de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 3 (2025), approuvée par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 8 octobre 2025). Le Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie a, à plusieurs reprises, appelé l’attention sur la possibilité d’acquérir par prescription la propriété de biens relevant du domaine public (ordonnances du 31 juillet 2018 n° 81-КГ18-15, du 10 mars 2020 n° 84-КГ20-1 et autres). Il a également indiqué que, lorsqu’il est procédé à l’appréciation des demandes et des moyens de défense d’une entité de droit public concernant des biens successoraux en déshérence ou des biens sans maître, il convient de prendre en considération non seulement ses droits, mais aussi les obligations et prérogatives qui lui incombent à l’égard de ces biens (ordonnance du 20 mars 2018 n° 5-КГ18-3).
Ainsi, le comportement de l’entité de droit public à l’égard du logement qui lui est dévolu en tant que bien successoral en déshérence doit être pris en compte afin de déterminer s’il y a eu renonciation au droit de propriété sur ce logement, notamment en raison d’un comportement pouvant raisonnablement être interprété comme une perte d’intérêt pour le bien. En cas de litige sur la propriété du logement, cette circonstance peut avoir une portée juridique également aux fins de l’appréciation du comportement du citoyen à l’égard de celui-ci, notamment quant à sa bonne foi.
3.5. Comme l’a relevé la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans son arrêt du 27 mai 2024 n° 25-P, le logement constitue à la fois un moyen de satisfaire les besoins en matière de logement et une ressource généralement patrimoniale, de valeur importante, permettant de répondre à d’autres besoins du citoyen. En outre, le fait qu’un citoyen, les membres de sa famille ou ses proches occupent un logement, en particulier pendant une longue période, peut faire naître chez eux un attachement affectif à ce logement ; la prise en compte de cet attachement peut être importante au regard du respect de la dignité de ces personnes. La nécessité d’en tenir compte dans l’application du droit s’accroît, par exemple, lorsque le citoyen a vécu dans le logement pendant sa croissance, y a vécu des événements importants de sa vie, etc. La rupture forcée de tels liens, dans des circonstances qui se sont établies sur une longue période pour un citoyen tenant compte de l’attitude des autres personnes à l’égard du logement, notamment de celle du propriétaire, et ne faisant pas obstacle à l’exercice en temps utile des droits de ce dernier, peut entraîner des conséquences incompatibles avec les valeurs constitutionnelles, notamment une atteinte au respect de la dignité de la personne et à celle-ci (article 21, partie 1, de la Constitution de la Fédération de Russie, etc.). Cette circonstance peut constituer un facteur supplémentaire en faveur du maintien du logement litigieux en la possession du citoyen qui en est le possesseur de fait. Cela revêt une importance particulière lorsque la question de la bonne foi se pose à propos d’un possesseur qui invoque la prescription acquisitive et qui avait des liens familiaux et/ou de parenté avec le propriétaire ou avec une autre personne ayant le droit de posséder le logement, dès lors que l’entrée du citoyen dans les lieux, le libre accès qui lui a été accordé, etc., résultaient de la volonté de cette personne.
3.6. Dans la pratique juridictionnelle, on rencontre l’approche selon laquelle, par voie de prescription acquisitive, le droit de propriété ne peut être reconnu que sur les biens immobiliers relevant de la propriété privée ; les biens relevant de la propriété publique sont, quant à eux, acquis ou attribués selon la procédure prévue par la loi (ordonnance de la Troisième cour de cassation de droit commun du 1 octobre 2024 dans l’affaire n° 88-19702/2024, arrêt d’appel du collège judiciaire des affaires civiles de la Cour de la ville de Saint-Pétersbourg du 1 février 2024 dans l’affaire n° 33-1725/2024, etc.). Toutefois, dans son arrêt n° 48-П du 26 novembre 2020, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a expressément indiqué que l’exclusion de l’acquisition, par prescription acquisitive, de biens immobiliers relevant de la propriété de l’État (municipale) place les personnes privées dans une situation manifestement défavorable par rapport aux entités de droit public, ce qui porte atteinte au principe d’égalité des sujets de droit civil (paragraphe 1 de l’article 2 et paragraphe 4 de l’article 212 du Code civil de la Fédération de Russie) et est contraire à l’article 8, paragraphe 2, et à l’article 19, paragraphe 1, de la Constitution de la Fédération de Russie.
Une pratique différente de l’application du paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie aux locaux d’habitation entrave la réalisation des objectifs d’importance constitutionnelle de l’institution de la prescription acquisitive, place dans une situation d’incertitude les personnes intéressées qui se fondent sur les positions juridiques de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, lesquelles doivent obligatoirement être appliquées, et ébranle la confiance dans la loi et dans l’action de l’État. Cette pratique est contraire aux prescriptions constitutionnelles, notamment aux garanties d’une protection effective, par l’État et, en premier lieu, par les juridictions, des droits et libertés.
4. Comme cela a déjà été relevé, les critères (conditions) fixés par la loi pour l’acquisition du droit de propriété par prescription acquisitive, sans se substituer les uns aux autres, sont étroitement liés ; les circonstances de fait établies et appréciées à leur égard peuvent donc influer sur la conclusion quant au respect de la condition de bonne foi. Ce lien et cette influence peuvent être renforcés s’agissant des locaux d’habitation, dont la possession et l’usage appropriés revêtent une grande importance pour la société, compte tenu de la forte demande pour cette ressource, qui constitue l’une des conditions d’une croissance économique durable et de l’amélioration du bien-être des citoyens, de la garantie de la protection de la dignité de la personne et de la réalisation d’autres objectifs énoncés dans la Constitution de la Fédération de Russie (préambule, article 75¹, etc.), alors même que le logement demeure encore peu accessible à chacun.
4.1. Le paragraphe 15 de l’arrêt du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie « Sur certaines questions soulevées par la pratique judiciaire lors du règlement des litiges liés à la protection du droit de propriété et des autres droits réels » indique que la possession d’un bien comme étant le sien ne s’exerce pas en vertu d’un contrat et que, pour cette raison, l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie ne s’applique pas aux cas de possession d’un bien fondée sur des obligations contractuelles (bail, dépôt, prêt à usage, etc.). Dans son arrêt n° 48-П du 26 novembre 2020, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie a relevé que, selon la pratique juridictionnelle établie, cette explication vise les cas où une personne reconnaît le pouvoir d’une autre personne (le propriétaire) sur le bien et n’en exerce que la possession temporaire, c’est-à-dire qu’elle ne le possède pas « comme le sien ». Elle a également précisé que le critère de la possession « comme sien » fait défaut chez la personne qui a obtenu la possession du bien en vertu d’un contrat uniquement lorsque cette personne exerce, conformément au contrat, une possession temporaire dérivée.
Toutefois, la pratique juridictionnelle, illustrée notamment par l’affaire particulière d’O.K. Ivankova, fait également apparaître une autre approche de l’interprétation de ce critère. Ainsi, les juridictions ont conclu que la possession de la requérante ne satisfaisait pas à cette condition, au motif que le propriétaire de l’appartement n’avait pas renoncé à son droit. Or, le critère de la possession « comme étant le sien » ne se substitue pas aux autres critères de la possession utile et possède un contenu propre.
Il ressort des positions juridiques citées de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie, ainsi que de la position exposée dans les décisions rendues dans des affaires particulières par le Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie, selon laquelle posséder un bien comme étant le sien signifie le posséder à la place du propriétaire (ordonnances du 28 juillet 2015 n° 41-КГ15-16, du 2 juin 2020 n° 4-КГ20-16, du 26 septembre 2023 n° 127-КГ23-13-К4, etc.), que, dans le cadre de ce critère, il convient d’apprécier le rapport de fait du possesseur utile au bien et de déterminer s’il reconnaît le pouvoir de quiconque sur celui-ci, s’il en dispose exclusivement à sa discrétion et s’il accomplit à son égard les actes habituels d’un propriétaire.
La possession d’un bien comme étant le sien n’est pas identique à la bonne foi de la possession, puisqu’il est possible de posséder de bonne foi un bien « non comme le sien » (par exemple, le locataire en vertu d’un contrat), comme de le posséder de mauvaise foi « comme le sien » (par exemple, la personne qui a dérobé le bien). Le fait que le possesseur utile ne soit pas titulaire du droit de propriété sur le bien et qu’il en ait connaissance pendant le délai de prescription ne vicie pas non plus la possession « comme étant le sien », d’autant que, comme l’a relevé la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans son arrêt n° 48-П du 26 novembre 2020, la personne intéressée n’est pas tenue de se croire propriétaire, même lorsqu’elle obtient la possession.
Un tel comportement est attendu par l’ordre juridique d’une personne qui a des raisons de prendre conscience de son pouvoir (contrôle) sur le bien, associé à une attitude responsable à l’égard du bien en sa possession, au soin qu’elle lui apporte et à la défense de ses intérêts (protection contre les éventuelles incidences négatives du bien, identification et déclaration de sa qualité de personne habilitée à tirer du bien ses utilités — à l’utiliser, etc.), ce qui peut également témoigner de sa bonne foi. Toutefois, tout comportement lié à l’utilisation du bien, aux soins qui lui sont apportés, etc., ne saurait être reconnu comme étant de bonne foi : il s’agit généralement du comportement normalement attendu, dans des circonstances comparables, au sein de la communauté concernée, d’une personne dont le titre de possession ne suscite aucun doute chez les autres.
4.2. La continuité de la possession utile au sens du point 15 de la résolution du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie « Sur certaines questions soulevées dans la pratique judiciaire lors du règlement de litiges liés à la protection du droit de propriété et des autres droits réels » signifie que cette possession n’a pas cessé pendant toute la durée de la prescription acquisitive ; la remise temporaire du bien par le possesseur utile à une autre personne, dès lors qu’il conserve à l’égard du bien une attitude « comme s’il était le sien », n’interrompt pas la possession utile.
Il en résulte que la possession est considérée comme continue pendant toute la période durant laquelle le possesseur utile conserve sa maîtrise du bien (de la chose), tant qu’il demeure la personne qui détermine effectivement le sort ultérieur de ce bien et qu’il est reconnu en cette qualité par les autres participants aux relations civiles. Par conséquent, la notion de « continuité de la possession » n’équivaut pas, par son contenu, à la continuité de l’utilisation du bien conformément à sa destination, comme l’a relevé le Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie dans son ordonnance du 10 mars 2020 № 84-КГ20-1. Cette même ordonnance relève que le fait de ne pas utiliser périodiquement le bien conformément à sa destination (exploiter ses utilités) ne signifie pas, à lui seul, que la chose a effectivement cessé d’être en possession de son utilisateur, le pouvoir de posséder un bien et le pouvoir de l’utiliser étant deux catégories distinctes.
La continuité de la possession, ainsi que son caractère public pendant la longue période fixée par la loi, qui présentent pour l’essentiel un caractère objectif et sont susceptibles d’être établis par la preuve, contribuent à renforcer, chez les autres personnes susceptibles d’être intéressées par l’utilisation du même bien, la conviction que celui-ci appartient à une personne déterminée, et à former leur opinion quant au fait que la personne qui possède le bien « comme le sien », de manière continue et publique, est un membre de bonne foi de la société, à qui il est juste de reconnaître le droit de propriété par prescription acquisitive. Le caractère public de la possession, par exemple, tient compte des intérêts d’autrui et peut influer sur la conclusion relative à la bonne foi de la possession, puisqu’il permet notamment aux autres personnes qui revendiquent l’usage du bien, y compris au propriétaire, d’identifier le défendeur approprié et de lui faire valoir leurs prétentions. Dans les relations examinées, cela ne peut manquer d’influer sur l’équilibre entre des valeurs d’importance constitutionnelle telles que la paix et la concorde civiles, la stabilité des relations civiles, le partenariat social, etc. La combinaison des critères précités, qui influent sur l’appréciation de la bonne foi du possesseur utile et du caractère juste de la reconnaissance comme légitime et, par conséquent, digne de protection, de son intérêt à transformer la possession utile en droit de propriété, est plus évidente pour les tiers lorsque le logement (l’appartement) est possédé, dans le respect de ces critères, par un citoyen membre de la famille du propriétaire décédé, à plus forte raison s’il s’est installé dans l’appartement avec le consentement de ce dernier, sur une base légale, et y a auparavant vécu avec lui.
5. Le non-respect, par la possession, des critères énoncés par la loi entraîne l’absence de fondement légal à l’acquisition du droit de propriété par le possesseur. À cet égard, comme l’a relevé la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie dans sa décision du 26 novembre 2020 № 48-П, il convient de tenir compte du fait qu’en cas de possession utile, l’expiration du délai de prescription pour que le propriétaire puisse revendiquer le bien auprès du possesseur utile est pratiquement inévitable. Le fait que la personne qui possède effectivement le bien sans titre ne remplisse pas les critères de la possession utile ne la prive pas du droit d’invoquer l’expiration du délai de prescription dont dispose le propriétaire pour introduire une action en revendication.
Dans une telle situation, où le possesseur de fait ne peut devenir propriétaire et où le véritable propriétaire ne peut légalement recouvrer la possession du bien, la remise régulière de celui-ci dans la circulation civile est reportée pour une durée indéterminée, laquelle peut, de surcroît, dépasser largement le délai de prescription acquisitive prévu à l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie.
Dans certains ordres juridiques étrangers, le problème exposé est résolu par la fixation d’un délai prolongé de possession illicite, dont l’expiration constitue un fondement suffisant pour acquérir le droit de propriété sur la chose litigieuse, y compris indépendamment de l’existence ou du respect du critère de bonne foi. Ainsi, les Règles-modèles de droit privé européen prévoient que celui qui possède des biens meubles comme les siens acquiert le droit de propriété par une possession continue pendant 10 ans, à condition d’être de bonne foi pendant toute cette période, ou pendant 30 ans (VIII.–4:101) ; le Code civil et commercial de la République argentine prévoit un délai abrégé de prescription acquisitive de dix ans, applicable en cas de possession de bonne foi, et un délai de vingt ans pour l’acquisition du droit de propriété par prescription par un possesseur de mauvaise foi (articles 1898, 1899), etc.
Le droit russe actuellement en vigueur n’a pas retenu une telle approche ; la question susmentionnée ne fait donc l’objet d’aucune solution directe, ce qui, dans certains cas, empêche l’institution de la prescription acquisitive, particulièrement pertinente dans les conditions actuelles pour déterminer les droits sur les appartements et autres locaux d’habitation, de réaliser sa finalité constitutionnelle.
Il ressort des éléments de la pratique d’application du droit, compte tenu de l’affaire particulière d’O.K. Ivankova, que, dans la plupart des cas — souvent caractérisés par une grande diversité de circonstances factuelles —, la reconnaissance du droit de propriété sur un appartement (ou un autre local d’habitation) au titre de la prescription acquisitive se heurte aux difficultés que soulève l’appréciation de la bonne foi de la possession, tant au moment de l’entrée en possession du bien que pendant la possession ultérieure de celui-ci.
Les positions juridiques fondées sur le sens constitutionnel et juridique de la disposition contestée et exprimées dans le présent arrêt s’appliquent tant aux appartements qu’aux autres locaux d’habitation. Elles n’excluent pas, en outre, la faculté du législateur fédéral — en tenant compte du présent arrêt, des exigences d’opportunité justifiées sur le plan constitutionnel et de l’état des relations sociales dans les conditions historiques concrètes qui déterminent la nécessité d’une protection renforcée de certains droits et intérêts légitimes des citoyens, tout en assurant la proportionnalité des conséquences, tant positives que négatives, au regard des valeurs protégées par la loi et dans le respect des principes constitutionnels d’égalité et de justice — de préciser le contenu de la notion de bonne foi aux fins de la possession acquisitive d’un bien, notamment d’un appartement ou d’un autre local d’habitation.
Au vu de ce qui précède et conformément aux articles 6, 471, 71, 72, 74, 75, 78, 79 et 100 de la Loi constitutionnelle fédérale « Sur la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie », la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie
Motivation de la Cour constitutionnelle
1. Dit que le paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie n’est pas contraire à la Constitution de la Fédération de Russie, dans la mesure où, eu égard à son sens constitutionnel et juridique, il ne saurait être interprété comme excluant de reconnaître la bonne foi d’un citoyen qui était membre de la famille du propriétaire défunt d’un appartement et qui, avec l’accord de ce dernier, avait obtenu le droit d’utiliser l’appartement, lequel est passé dans le patrimoine d’une personne morale de droit public en qualité de bien en déshérence, lors de l’examen de la question de l’acquisition par ce citoyen du droit de propriété sur cet appartement par prescription acquisitive, au seul motif que le citoyen savait qu’il ne disposait pas de fondement lui permettant de posséder l’appartement et que celui-ci était passé dans le patrimoine d’une personne morale de droit public en qualité de bien en déshérence ; et dans la mesure où cette disposition légale présuppose que, lorsqu’il continue à posséder l’appartement concerné, ce citoyen se conforme au comportement normalement attendu du propriétaire d’un logement, en tenant compte des droits et intérêts légitimes d’autrui.
Attribuer au paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie un sens différent, comme cela a été le cas dans l’affaire de la requérante, entraînerait une violation des droits constitutionnels des citoyens et serait contraire aux articles 8 (partie 2), 17 (partie 3), 19 (parties 1 et 2), 21 (partie 1), 35 (parties 1 et 2), 40 (partie 1), 46 (partie 1), 55 (partie 3) et 751 de la Constitution de la Fédération de Russie.
2. Le sens constitutionnel et juridique du paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie, dégagé dans le présent arrêt, est obligatoire pour tous, ce qui exclut toute autre interprétation de cette disposition dans la pratique de l’application du droit.
3. Les décisions judiciaires rendues dans l’affaire à laquelle a participé la citoyenne Olga Konstantinovna Ivankova sur le fondement du paragraphe 1 de l’article 234 du Code civil de la Fédération de Russie, selon une interprétation qui s’écarte du sens constitutionnel et juridique dégagé dans le présent arrêt, doivent être réexaminées selon la procédure établie.
4. Le présent arrêt est définitif, n’est susceptible d’aucun recours, entre en vigueur à compter de sa publication officielle, est directement applicable et ne nécessite aucune confirmation par d’autres organes ou fonctionnaires.
5. Le présent arrêt doit être publié sans délai dans la « Rossiïskaïa gazeta », le « Recueil de la législation de la Fédération de Russie » et sur le « Portail officiel d’information juridique » (www.pravo.gov.ru).
Cour constitutionnelle
de la Fédération de Russie
n° 35-П
Autres parties de la décision
Arrêt de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 28.05.2026 n° 35-П